05 noviembre, 2019
¿QUÉ PASA SI MI EDIFICIO TIENE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN?
Cuando a un edificio le salen los «vicios o defectos de construcción«, la gente piensa que está totalmente desamparada y que la justicia le ha dado la espalda, pero no tiene por qué ser así.
El estallido de la crisis en 2008 dejó en evidencia las numerosas chapuzas que se habían llevado a cabo durante años en el sector de la construcción. Muchas de las familias que compraron sus casas antes de que estallara la burbuja de la construcción han visto como ésta se ha convertido en una pesadilla. Pasan los años y no saben a quién reclamar, la mayoría de las constructoras han quebrado y nadie les da una solución.
¿Cuál es la situación legal?
El Código Civil no contiene normas específicas que den respuesta a la problemática que surge cuando un edificio comienza a presentar defectos de construcción. Únicamente en la regulación del contrato de compraventa existe una responsabilidad general (por incumplimiento del mismo o por la aparición de vicios ocultos) pero sigue sin dar solución al problema.
En base a eso, la jurisprudencia a partir del Art. 1591 del Código Civil (que regula, dentro del contrato de obra, la responsabilidad del arquitecto y del contratista en caso de ruina del edificio) amplía la responsabilidad a nuevos sujetos que a priori no aparecerían contemplados.
¿Estoy protegido de los defectos de construcción?
El régimen normativo que da respuesta a las responsabilidades por defectos de construcción se encuentra en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Dicha ley lleva vigente desde mayo de 2010 y es aplicable a obras con proyectos que hayan solicitado licencia de edificación a partir del 6 de mayo de 2000.
Dicha ley “otorga al propietario y al tercer adquirente de la edificación el poder de exigir responsabilidad civil no contractual a todas las personas que hayan intervenido en su realización”
Se trata de una responsabilidad legal que se deriva del deber de cumplir con la norma que regula la actividad de construcción, con independencia de los demás contratos que vinculen a sus intervinientes y de las responsabilidades que sean exigibles.
Por tanto, la LOE describe cuales son las competencias y las responsabilidades exigibles de forma personal e individualizada a cada interviniente de la construcción.
Plazos de reclamación
La LOE también es la encargada de regular los plazos de garantía de la construcción, dentro de los cuáles se podrá ejercer el derecho frente los agentes responsables de cada tipo de defecto:
– Estructurales: 10 años
– De habitabilidad : 3 años (incluida la “ruina funcional”)
– De acabado: 1 año
El plazo comienza con la “recepción de la obra sin reservas o bien desde su subsanación”, que se refiere al momento en el que tras comunicar el contratista al comitente la conclusión de la misma, este último verifica su conformidad con lo pactado y acepta la recepción. Este acto libera al contratista de los vicios aparentes (aquellos perceptibles a simple vista) pero no de los vicios ocultos (aquellos no reconocibles tras un examen del edificio).
¿Qué daños se pueden reclamar?
Esta ley no es una ley de protección a los consumidores y usuarios per se, aunque sí recoge los seguros de reparación de daños obligatorios, que van dirigidos a la protección del consumidor.
El constructor deberá suscribir un seguro obligatorio por daños materiales o de caución por un año. Esto implica que, en caso de que el constructor no pueda cumplir con sus obligaciones legales o contractuales con la persona física o jurídica con la que ha contraído el acuerdo, la aseguradora se hará cargo del pago.
Por otro lado, el promotor deberá retener un 5% del coste de la obra durante 3 años para responder por daños de ejecución y suscribir un seguro obligatorio durante 10 años que cubra los daños materiales que afecten a la habitabilidad y seguridad estructural(seguro decenal).
Otro tipo de daños
Existen otro tipo de defectos constructivos que no son del ámbito de aplicación de la LOE, por lo que debemos ampararnos en el Régimen de Responsabilidad Obligatorio del constructor y del promotor (Art. 148 y 149) para poder reclamarlos. Este Régimen incluye los daños personales, daños en bienes materiales distintos a los del inmueble, gastos de traslado o alquiler…
El plazo de reclamación de dichos defectos de construcción deberá ejercitarse en el plazo de 2 años desde la producción del daño. Pasado ese periodo, la posibilidad de reclamar prescribirá.
La reclamación puede optar por exigir la reparación in natura o la indemnización en dinero, una vez haya habido reclamación previa extrajudicial de dicha reparación y no haya sido atendida.
Si te encuentras en una situación similar o conoces a alguien que está pasando por lo mismo, no dudes en contactar con nosotros.
